不動(dòng)產(chǎn)登記暫時(shí)對(duì)市場(chǎng)影響不大

發(fā)表時(shí)間： 2015-03-09 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

3月1日，醞釀7年多的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)落地實(shí)施，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動(dòng)產(chǎn)將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記。專家稱，將來樓市有望全面摸清家底。

羊年春節(jié)過后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施成為街坊關(guān)注的大事件。而在需要登記的十個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)是老百姓最關(guān)心的一項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后，會(huì)對(duì)樓市帶來哪些影響呢?由此帶來的種種話題，早在條例實(shí)施前已經(jīng)在網(wǎng)上熱議很久了。有人說，房產(chǎn)稅可能會(huì)跟著落地，房子多的要抓緊拋售。有人說，房?jī)r(jià)可能會(huì)降，想買房的要抓緊時(shí)機(jī)。

▶市場(chǎng)

近期并沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)

作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移重要的一環(huán)，二手房市場(chǎng)有沒有受到影響呢?

“從消息發(fā)出到現(xiàn)在并沒有出現(xiàn)二手房房源明顯增多的跡象，也沒有交易更加頻繁的情況。”某二手房中介門店店長(zhǎng)羅先生透露：3到5月份是清遠(yuǎn)樓市的淡季，加上清遠(yuǎn)庫(kù)存量大，對(duì)比一手樓，二手房沒什么優(yōu)勢(shì)。所以不動(dòng)產(chǎn)登記條例的信息并沒有帶來二手房的放量。與節(jié)前相比，二手房供應(yīng)保持穩(wěn)定，房源和價(jià)格與節(jié)前相差無(wú)幾。

與二手房相比，不少行內(nèi)人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)影響一手樓成交。代理新城某樓盤的銷售經(jīng)理林先生認(rèn)為，清遠(yuǎn)庫(kù)存量大，根據(jù)此前住建局公布的數(shù)據(jù)足夠兩年的消化期，而清遠(yuǎn)本地購(gòu)買力有限，不動(dòng)產(chǎn)登記或會(huì)影響外來投資、改善型購(gòu)房者的購(gòu)買欲。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度最大的影響在于數(shù)十年來首次“摸清家底”，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)才剛剛開始建設(shè)。從短期來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)的影響是有限的。不過，受新政出臺(tái)的影響，市場(chǎng)的觀望氣氛還將持續(xù)一段時(shí)間，很多人也在期待著房子降價(jià)。

▶購(gòu)房者

或是剛需購(gòu)房的好機(jī)會(huì)

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記推出后房?jī)r(jià)下跌的猜測(cè)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒有想象中那么大。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)，只是以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會(huì)影響。

而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響為時(shí)過早。另外，即使有影響，作用也有限，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素很多，最主要的是市場(chǎng)供求關(guān)系，還有稅收法律、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。

“從長(zhǎng)期來說，對(duì)各方都有利好。對(duì)二手房公司來說，不動(dòng)產(chǎn)登記簡(jiǎn)化了手續(xù)，提高工作效率;對(duì)業(yè)主來說，不動(dòng)產(chǎn)登記節(jié)約了時(shí)間和人力成本。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看可能會(huì)抑制房產(chǎn)投資。有專家甚至建議，對(duì)于有多套房的市民來說，要提早考慮手上房產(chǎn)的用處，適時(shí)出手多余或閑置的房子。

▶開發(fā)商

產(chǎn)品更注重綜合品質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記還將影響購(gòu)房者的置業(yè)觀念。計(jì)劃在江邊買一套大戶型洋房的李先生稱，他看中的這套江景洋房雖然目前交通還不便利，但位處未來燕湖新城的絕版地段以及項(xiàng)目?jī)?yōu)良的生活配套等細(xì)節(jié)打動(dòng)了他，原來購(gòu)置大戶型高層的計(jì)劃一步到位升級(jí)成了洋房，這其中也有不動(dòng)產(chǎn)登記后，在購(gòu)房出發(fā)點(diǎn)上從“房子越多越好”到追求“精品”因素的影響。

同時(shí)，受到影響的還有手持多套房的市民，他們或?qū)?duì)名下房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化再整合，如賣掉地段偏僻的閑置房產(chǎn)，重新購(gòu)置優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)等。

對(duì)于開發(fā)商而言，需求的變化必然也帶來產(chǎn)品的改變。“以前純粹靠地段、打價(jià)格牌賣房已不夠，品牌房企將通過綜合實(shí)力贏取市場(chǎng)。”業(yè)內(nèi)人士分析，不動(dòng)產(chǎn)登記政策的出臺(tái)是為了規(guī)范化，購(gòu)房者挑選房產(chǎn)將更加謹(jǐn)慎，更傾向于選擇品牌開發(fā)商，對(duì)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)提出更高的要求，這也無(wú)意間助推了整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

央行降息，為購(gòu)房者發(fā)開年“利是”

個(gè)別銀行利率仍上浮20%

剛剛開年，央行就為購(gòu)房者發(fā)開年“利是”：中國(guó)人民銀行2月28日決定，自2015年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。

貸款40萬(wàn)元，20年可省13000元

此次，央行宣布降息后，5年以上房貸利率為5.9%，而此前為6.15%。按照清遠(yuǎn)普通商品住宅來算，貸款40萬(wàn)元，按照等額本息20年的還款期，5.9%的利率每月還款2900.45元，20年總利息為296107.04元;按照此前6.15%利率來算，每月多還款約59元，20年總共多還款利息13000多元。

個(gè)別銀行利率仍上浮20%

據(jù)悉，目前農(nóng)、工、商、建四大行以及郵政、交行等針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶均實(shí)施基本利率，最低優(yōu)惠可申請(qǐng)到9.5折，非優(yōu)質(zhì)客戶上漲幅度在5%-15%之間，而個(gè)別銀行依然上浮20%。

據(jù)第一房網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸上浮幅度視樓盤而定，樓盤不同，利率上浮點(diǎn)也不一致。如萬(wàn)科農(nóng)行最低首套房貸利率上浮5%，建行房貸利率上浮12%;東方天城交行首套房貸利率僅上浮5%，如果是做廣發(fā)銀行按揭，需上浮20%;金海灣豪庭針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶，跟工行合作可以做到在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上申請(qǐng)9.5折優(yōu)惠。

巴曙松

降息降低了開發(fā)商融資成本

住宅市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)無(wú)法改變

近期，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在參加一次論壇時(shí)表示，此次央行降息雖然降低了購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的融資成本，但房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)已經(jīng)到來，住宅市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)無(wú)法改變。

他認(rèn)為2013年8萬(wàn)億的銷售額可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的歷史高位，新房市場(chǎng)如今已迎來開工和銷售的拐點(diǎn)，但不意味著未來銷售會(huì)陡降，整體將維持高位震蕩。隨著市場(chǎng)供需趨于平衡，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，成本上升，這意味著房企高利潤(rùn)時(shí)代的終結(jié)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)從住宅市場(chǎng)的過度繁榮進(jìn)入多元業(yè)態(tài)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等興起，未來前期調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及后期的物業(yè)管理會(huì)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。

世聯(lián)分析

央行寬松加碼，樓市溫和上行

2月初，世聯(lián)地產(chǎn)網(wǎng)欄目“世聯(lián)分析”認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2月的降準(zhǔn)有力承接了9·30松貸和11月降息的寬松預(yù)期，有助于整個(gè)行業(yè)的回暖。第一，由于銀行可貸資金增多，有利紓緩開發(fā)商資金鏈偏緊的狀況，融資困難和資金成本高的難題有望進(jìn)一步緩解;第二，銀行首套房利率有望松動(dòng)，有助于潛在購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放;第三，央行降準(zhǔn)釋放寬松信號(hào)，疊加前期地方政府一系列行業(yè)支持政策，如公積金貸款額度上升、二套房貸款利率下調(diào)等，對(duì)市場(chǎng)信心有進(jìn)一步的提振作用，成交企穩(wěn)后，房地產(chǎn)投資增速有望實(shí)現(xiàn)筑底。

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